Impuesto municipal · IIVTNU · suelo urbano
Calculadora plusvalía municipal (IIVTNU)
Compara el método objetivo y el método de ganancia real tras la STC 182/2021. Indica tu ayuntamiento, valor catastral del suelo, años de tenencia y precios de compra y venta — calculamos la cuota mínima que la ley te permite pagar.
Actualizado el 2026-06-13
¿Cuánto se paga de plusvalía municipal al vender una vivienda?
La plusvalía municipal (IIVTNU) es el impuesto que cobra tu ayuntamiento por el incremento de valor del suelo urbano cuando vendes, heredas o donas un inmueble. No grava la construcción, solo el suelo. Desde el 1 de enero de 2024 rigen los coeficientes máximos del RD-ley 8/2023 (art. 24): por ejemplo, 0,20 para 7 años de tenencia, 0,19 para 8 años y 0,12 para 10 años. El RD-ley 16/2025, que iba a subirlos para 2026, fue rechazado por el Congreso el 27 de enero de 2026, así que la tabla de 2024 sigue vigente.
Tras la STC 182/2021 puedes elegir entre dos métodos y pagar el de cuota menor: el objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente por años × tipo municipal) o el real (incremento real del terreno = precio de venta − compra, en la proporción del suelo, × tipo). Si vendes sin ganancia no existe hecho imponible y la cuota es cero. El plazo para liquidar es de 30 días hábiles en compraventas y donaciones, y de 6 meses (prorrogables a un año) en herencias.
Fuentes oficiales:
- RD-ley 8/2023, art. 24 (BOE-A-2023-26452) — coeficientes vigentes
- RD-ley 26/2021 (BOE-A-2021-18276) + TRLHL art. 104-110 — método de cálculo
- STC 182/2021 — Tribunal Constitucional
Verificado el 2026-06-13 sobre el texto consolidado del BOE. Estimación orientativa; el tipo de gravamen y los coeficientes los fija cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal: confírmalos en su sede electrónica. No es asesoramiento fiscal.
Comparador de los dos métodos
Objetivo vs. ganancia real: eliges el que menos paga
La calculadora resuelve ambos y resalta el de cuota menor, el que la ley te permite pagar. Y si vendes a pérdida (sin incremento de valor), no se paga: cuota cero (STC 182/2021).
Cuota a pagar
1.740 €
Método más favorable: objetivo.
Ver el texto oficial (RD-ley 8/2023)| Método | Base imponible | Cuota |
|---|---|---|
| Objetivo (valor catastral suelo × coef. 12 %)ELEGIDO | 6.000,00 € | 1.740,00 € |
| Ganancia real (ganancia × 40 % suelo) | 24.000,00 € | 6.960,00 € |
- Ganancia bruta:
- 60.000,00 €
- Tipo municipal:
- 29 %
- Coeficiente temporal:
- 12 %
- Ratio suelo / total:
- 40 %
Estimación basada en datos declarados; no sustituye la liquidación oficial del ayuntamiento. Tipos municipales contrastables en cada sede electrónica municipal · marco normativo: RD-ley 26/2021 · coeficientes RD-ley 8/2023.
Tipos municipales y coeficientes verificados el 2026-06-13.
Aviso
El resultado es una estimación orientativa basada en el tipo de gravamen de tu ayuntamiento y en los coeficientes máximos del RD-ley 8/2023 (art. 24), vigentes para los devengos desde el 1 de enero de 2024. No sustituye la liquidación oficial del ayuntamiento. Para circunstancias atípicas (herencia, donación, dación en pago, vivienda habitual con reinversión) consulta a un asesor fiscal.
Cómo se calcula la plusvalía municipal: los dos métodos, con ejemplo
Desde el 10 de noviembre de 2021 (RD-ley 26/2021) la base imponible del IIVTNU puede calcularse de dos maneras, y el contribuyente tiene derecho a tributar por la que arroje menor cuota (art. 107.5 del TRLHL). Recuerda que el impuesto grava solo el valor del suelo urbano: la construcción no tributa. Así funciona cada método, con números.
Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente × tipo
Es la estimación "automática". Base imponible = valor catastral del suelo (figura desglosado en el recibo del IBI) × coeficiente según los años completos de tenencia (tabla estatal, más abajo). A esa base se le aplica el tipo de gravamen de tu ayuntamiento, que no puede superar el 30 % (art. 108 TRLHL).
Ejemplo con el método objetivo
Piso en Madrid comprado en junio de 2016 y vendido en junio de 2026: 10 años completos de tenencia. Valor catastral del suelo: 40.000 €. Coeficiente para 10 años: 0,12 (RD-ley 8/2023). Base = 40.000 × 0,12 = 4.800 €. Con el tipo de Madrid (29 %), cuota = 4.800 × 0,29 = 1.392 €.
Método de ganancia real: lo que de verdad ganó el suelo
Base imponible = (precio de venta − precio de compra, según escrituras) × proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total. En herencias y donaciones se toma el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Después se aplica el mismo tipo municipal.
Ejemplo con el método real (misma vivienda)
Compraste por 180.000 € y vendes por 220.000 €: ganancia de 40.000 €. Si el valor catastral total es 100.000 € y el del suelo 40.000 €, el suelo pesa un 40 %. Base = 40.000 × 0,40 = 16.000 €; cuota = 16.000 × 0,29 = 4.640 €. En este caso conviene el método objetivo: pagarías 1.392 €, no 4.640 €.
¿Cuándo compensa el método de ganancia real?
Cuando la ganancia es pequeña en relación con el valor catastral. Ejemplo: compraste hace 7 años por 200.000 € y vendes por 210.000 € (ganancia: 10.000 €), con valor catastral del suelo de 50.000 € sobre 125.000 € totales (40 %). Objetivo: 50.000 × 0,20 = 10.000 € de base → cuota de 2.900 € al 29 %. Real: 10.000 × 0,40 = 4.000 € de base → cuota de 1.160 €. El método real ahorra 1.740 €. La calculadora de arriba hace esta comparación por ti.
- Tenencia inferior a 1 año: el coeficiente anual se prorratea por meses completos — desde 2021 también tributan las operaciones más especulativas.
- Los años se cuentan completos, sin fracciones; a partir de 20 años se aplica siempre el coeficiente del último tramo.
- Los coeficientes estatales son máximos: tu ayuntamiento puede haber aprobado coeficientes menores y fija su propio tipo de gravamen en la ordenanza fiscal. Confírmalos en su sede electrónica.
Fuentes de esta sección
Tabla de coeficientes de la plusvalía municipal en 2026
Los coeficientes máximos que se aplican en 2026 son los del RD-ley 8/2023 (art. 24), en vigor desde el 1 de enero de 2024. El RD-ley 16/2025, que los subía desde el 1 de enero de 2026, decayó: el Congreso no lo convalidó el 27 de enero de 2026 y desde el 28 de enero rige de nuevo la tabla de 2024 (según OCU e idealista/news, enero de 2026; verificado en julio de 2026).
| Periodo de generación | Coeficiente máximo |
|---|---|
| Inferior a 1 año | 0,15 |
| 1 año | 0,15 |
| 2 años | 0,14 |
| 3 años | 0,14 |
| 4 años | 0,16 |
| 5 años | 0,18 |
| 6 años | 0,19 |
| 7 años | 0,20 |
| 8 años | 0,19 |
| 9 años | 0,15 |
| 10 años | 0,12 |
| 11 años | 0,10 |
| 12 años | 0,09 |
| 13 años | 0,09 |
| 14 años | 0,09 |
| 15 años | 0,09 |
| 16 años | 0,10 |
| 17 años | 0,13 |
| 18 años | 0,17 |
| 19 años | 0,23 |
| 20 años o más | 0,40 |
Son máximos estatales: cada ayuntamiento puede aprobar coeficientes inferiores en su ordenanza (Madrid, por ejemplo, publica su propia tabla). La ley prevé actualizarlos anualmente por norma con rango legal (art. 107.4 TRLHL), así que conviene revisarlos cada enero.
¿Vendiste o heredaste entre el 1 y el 27 de enero de 2026?
Durante esas semanas se aplicó la tabla del RD-ley 16/2025, con coeficientes más altos en la mayoría de tramos (el de 9 años, por ejemplo, pasaba de 0,15 a 0,21). Al no convalidarse la norma, quien autoliquidó con esa tabla puede pedir la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos, dentro del plazo general de 4 años (art. 66 LGT).
Fuentes de esta sección
Cuándo no se paga la plusvalía municipal
No toda transmisión obliga a pagar. Estos son los supuestos más habituales de no sujeción o exención:
Vendes sin ganancia (o con pérdida)
Si el valor de transmisión no supera al de adquisición no hay hecho imponible y la cuota es cero (art. 104.5 TRLHL, tras las STC 59/2017 y 182/2021). Debes declararlo igualmente y aportar las escrituras de compra y de venta que lo acrediten.
Dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual
Exenta si era tu vivienda habitual (empadronado al menos los 2 años anteriores, o desde la compra si fue más reciente) y ni tú ni tu unidad familiar disponéis de otros bienes suficientes para pagar la deuda hipotecaria (art. 105.1.c TRLHL).
Transmisiones entre cónyuges o por divorcio
No están sujetas las aportaciones a la sociedad conyugal ni las transmisiones entre cónyuges o a favor de los hijos en cumplimiento de sentencias de nulidad, separación o divorcio (art. 104.3 TRLHL).
Terreno rústico
El impuesto solo grava el incremento de valor del suelo urbano. Los terrenos rústicos no están sujetos (art. 104 TRLHL).
Transmisiones del 26-oct al 9-nov de 2021
Entre la STC 182/2021 y la entrada en vigor del RD-ley 26/2021 el impuesto quedó sin método de cálculo válido: esas transmisiones no son exigibles (hubo que declarar, pero no pagar).
Ojo: "no sujeto" o "exento" no significa "no declarar". En la venta a pérdida, por ejemplo, hay que presentar la declaración con las escrituras para acreditar que no hubo incremento.
Fuentes de esta sección
Plazos para declarar y pagar la plusvalía municipal
Compraventa y donación: 30 días hábiles
Contados desde la fecha de la transmisión (art. 110.2 TRLHL). En la compraventa presenta el vendedor; en la donación, quien recibe el inmueble.
Herencia: 6 meses, prorrogables hasta un año
Contados desde el fallecimiento. La prórroga hasta un año debe solicitarse dentro de los 6 primeros meses (art. 110.2 TRLHL).
Según el municipio funcionarás por autoliquidación (calculas y pagas tú) o por liquidación (el ayuntamiento te la notifica con sus propios plazos de pago). Presentar fuera de plazo genera recargos crecientes con el retraso e intereses de demora (Ley General Tributaria).
El derecho del ayuntamiento a liquidar prescribe a los 4 años (art. 66 LGT). Ese mismo plazo general es el que tienes para rectificar una autoliquidación y recuperar lo pagado de más.
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Qué ha cambiado en la plusvalía municipal, año a año (2021 → 2026)
El impuesto actual nace de una sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021. Cronología de los cambios que afectan a lo que pagas hoy:
- 26 de octubre de 2021
- La STC 182/2021 declara inconstitucional el método de cálculo objetivo obligatorio: el impuesto se queda sin fórmula válida.
- Del 26 de octubre al 9 de noviembre de 2021
- Vacío legal: las transmisiones de estas dos semanas no pueden gravarse (según la Dirección General de Tributos hay que declarar, pero la cuota no es exigible).
- 10 de noviembre de 2021
- Entra en vigor el RD-ley 26/2021: sistema dual (objetivo o ganancia real, pagas el menor), no sujeción si no hay ganancia y coeficiente para tenencias de menos de 1 año. Es el sistema vigente.
- 1 de enero de 2023
- La Ley 31/2022 (Presupuestos Generales del Estado para 2023) actualiza los coeficientes máximos.
- 1 de enero de 2024
- El RD-ley 8/2023 (art. 24) aprueba la tabla de coeficientes vigente hoy, que siguió aplicándose durante todo 2025.
- Enero de 2026
- El RD-ley 16/2025 sube los coeficientes desde el 1 de enero, pero el Congreso no lo convalida (27 de enero de 2026): desde el 28 de enero rige de nuevo la tabla de 2024. Quien pagó con la tabla derogada puede pedir rectificación y devolución.
Fuentes de esta sección
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal
¿Qué coeficientes se aplican en 2026?
Los del RD-ley 8/2023 (art. 24), en vigor desde el 1 de enero de 2024. El RD-ley 16/2025, que los subía para 2026, no fue convalidado por el Congreso (27 de enero de 2026) y quedó derogado, por lo que se mantienen los coeficientes de 2024.
¿Cuáles son los dos métodos de cálculo?
El método objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente por años × tipo municipal) y el método de ganancia real (incremento real del terreno, calculado como la diferencia entre precio de venta y de compra aplicada a la proporción del suelo, × tipo municipal). Puedes optar por el que te dé una cuota menor.
¿Qué pasa si vendo mi vivienda con pérdidas?
Si no hay incremento de valor (vendes por igual o menos de lo que pagaste), no se produce el hecho imponible y la cuota es cero, conforme a la STC 59/2017 y la STC 182/2021. Aun así debes presentar la declaración aportando las escrituras de compra y venta.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una compraventa la paga el vendedor (transmitente a título oneroso). En una herencia o donación la paga quien adquiere el inmueble (el heredero o donatario).
¿Cuál es el plazo para liquidar el impuesto?
30 días hábiles desde la transmisión en las compraventas y donaciones; 6 meses (prorrogables a un año) en las herencias. El plazo y la forma (autoliquidación o liquidación) dependen de la ordenanza de cada ayuntamiento.
¿De dónde saco el valor catastral del suelo?
Figura desglosado en el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro. La base del método objetivo se calcula sobre el valor catastral del suelo, no sobre el valor catastral total.
¿Esta calculadora sustituye a la liquidación oficial?
No. Es una estimación orientativa con los coeficientes nacionales vigentes y el tipo de gravamen de cada municipio. La cuota definitiva la fija el ayuntamiento; contrasta el tipo aplicable en su sede electrónica.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal de una vivienda heredada?
Igual que en una venta, pero la paga el heredero y el plazo es de 6 meses prorrogables hasta un año. En el método de ganancia real se compara el valor de adquisición del causante con el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones. Muchas ordenanzas bonifican la transmisión de la vivienda habitual del fallecido a cónyuge, ascendientes o descendientes — hasta el 95 % de la cuota donde esté aprobada (art. 108.4 TRLHL); consulta la de tu ayuntamiento.
Pagué la plusvalía en enero de 2026: ¿puedo reclamar?
Si autoliquidaste entre el 1 y el 27 de enero de 2026 con los coeficientes del RD-ley 16/2025 (derogado al no ser convalidado por el Congreso), es probable que pagaras de más en la mayoría de tramos. Puedes pedir al ayuntamiento la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos; el plazo general es de 4 años.
¿Cuánto se paga de plusvalía municipal en Madrid o Barcelona?
Depende de tu base imponible y del tipo municipal: Madrid aplica el 29 % y Barcelona el 30 % (el máximo legal, art. 108 TRLHL). Para una base de 4.800 €, serían 1.392 € en Madrid y 1.440 € en Barcelona. Selecciona tu municipio en la calculadora de arriba para ver tu caso con los dos métodos.
¿La plusvalía municipal prescribe?
Sí: el derecho del ayuntamiento a liquidar el impuesto prescribe a los 4 años (art. 66 de la Ley General Tributaria), contados desde el fin del plazo de declaración. Cualquier requerimiento interrumpe la prescripción y el contador vuelve a empezar. No confundas la prescripción con el plazo de 30 días hábiles para declarar.
¿Qué pasa si presento la plusvalía fuera de plazo?
Si regularizas tú antes de que el ayuntamiento te requiera, se aplican recargos crecientes según el retraso, más intereses de demora a partir del año (arts. 26-27 LGT). Si el requerimiento llega primero, puede haber sanción además del recargo. Compensa presentar cuanto antes, aunque sea fuera de plazo.
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